Investir à l'étranger : quelle fiscalité pour l'investissement locatif aux Etats-Unis ?

Quelle fiscalité pour un résident français ayant un bien locatif aux Etats-Unis. Que faut-il déclarer aux Etats-Unis, que faut-il déclarer en France? Sébastien Delattre, Conseiller en Gestion de Patrimoine, spécialisé dans les financements patrimonieux, fait le point sur la fiscalité d’un secteur qui rapporte.

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Fiscalité des revenus : fiscalité américaine et fiscalité française

 

Les implications fiscales d’un investissement immobilier aux Etats-Unis sont régies par la Convention fiscale franco-américaine du 31 août 1994, modifiée par les avenants du 8 décembre 2004 et du 13 janvier 2009.

D’après cette convention, les revenus acquis aux Etats-Unis y sont imposables. Par ailleurs, la France se réserve le droit d’imposer également ces revenus. Pour éviter une double imposition, l’article 24 de la convention octroie un crédit d’impôt.

Aux Etats-Unis, un résident doit déclarer ses revenus à l’IRS (Internal Revenue Service) via le formulaire 1040NR. Après déduction des nombreuses charges autorisées (taxes foncières locales, frais de gestion, travaux, intérêts amortissement, un billet AR/an, etc), ces revenus seront soumis au barème progressif de l’impôt US (de 10 à 35%).

En France, les revenus américains sont à déclarer sur le formulaire 2047 et sur sa déclaration 2044 de revenus fonciers. Ils seront pris en compte dans le calcul de l’impôt sur le revenu. Néanmoins, un crédit d’impôt d’un montant égal à l’impôt français sur ces revenus sera attribué.

Au final, les conséquences sont que ces revenus seront pris en compte dans le revenu fiscal de référence, ils subiront la CSG/CRDS et pourront éventuellement, à ce titre, entraîner un changement de tranche dans l’imposition.

Fiscalité des plus-values : fiscalité américaine, fiscalité française

 

Aux Etats-Unis, le résident est redevable d’un impôt sur les plus-values. Si la durée de détention du bien est inférieure à un an, cette plus-value sera rajoutera au revenu imposable. Au-delà d’un an, l’imposition est de 0, 15 ou 20 % (en fonction de l’importance de la plus-value) au niveau fédéral, à laquelle s’ajoute un impôt au niveau de l’état variant de 0 à 13 % (en fonction de l’état).

 

Les plus-values réalisées aux USA doivent être déclarées en France, où elles seront fiscalisées selon le barème en vigueur. Cependant, pour éviter la double imposition un crédit d’impôt égal à l’impôt payé aux Etats-Unis sera déduit. Il est entendu que ce crédit d’impôt ne pourra être supérieur à l’impôt français. La plus-value sera également soumise aux prélèvements sociaux.
Quant à la fiscalité ISF, il n’y a pas d’ISF aux Etats-Unis, mais en France, la valeur estimée de vos biens aux Etats-Unis est à ajouter dans votre déclaration. Encore que votre investissement aux USA n’a pas d’incidence immédiate sur l’assiette de l’ISF dans la mesure où il a fallu employer une part de vos actifs en numéraires français pour financer l’acquisition immobilière aux USA en sorte que l’assiette de l’ISF n’est pas modifiée.

En d’autres termes, l’investissement des français aux USA est parfaitement bien encadré par le Code Général des impôts et les conventions fiscales internationales.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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